Planta cadastral, ortofotomapa e medições: desenhar o terreno sem errar a estrema

Queres pôr um abrigo a 2 m da estrema, ver se uma piscina cabe no jardim ou desenhar o caminho até ao portão. Tudo começa pela mesma pergunta: onde está mesmo o limite do terreno, e quais são as suas dimensões?

Há três fontes à mão: a planta cadastral ou os documentos do prédio, a fotografia aérea e as tuas próprias medições. Uma quarta, o levantamento de um topógrafo, é a mais fiável quando existe. Todas têm defeitos. A ideia deste guia é saber quais, para usar a fonte certa em cada pergunta.

Cadastro, matriz e registo: o que cada um diz

Em Portugal, a informação sobre um prédio está espalhada por três sítios, que nem sempre coincidem:

• A matriz predial, nas Finanças. A caderneta predial, que obténs no Portal das Finanças, serve para o imposto: identifica o artigo matricial, a área declarada e o titular. Não tem uma planta rigorosa.
• O registo predial, na conservatória. A certidão permanente descreve o prédio, as confrontações e a área, tal como foram registadas.
• O cadastro, a cargo da Direção-Geral do Território (DGT). Só uma parte do país tem cadastro geométrico, sobretudo a sul do Tejo, e o cadastro predial ainda está longe de cobrir todo o território. Nos concelhos sem cadastro predial, o BUPi (Balcão Único do Prédio) permite aos donos de prédios rústicos e mistos identificar o terreno com uma representação gráfica georreferenciada, a RGG, que segundo o próprio BUPi não tem custos se a fizeres toda online.

Muitas câmaras têm também um geoportal onde se consulta a planta de localização, o PDM e, às vezes, o cadastro.

O que estes documentos não fazem:

• Não provam a estrema. Se houver desacordo com o vizinho, conta uma demarcação feita por um topógrafo, idealmente com o acordo dele, ou em último caso o tribunal, não o traço de uma planta.
• Não são precisos em todo o lado. Muitas plantas vêm de levantamentos antigos, redesenhados e depois digitalizados. Diferenças da ordem do metro não são raras, às vezes mais em zona rural.
• A área não é uma medição. A área da caderneta ou do registo pode ser diferente da área real do terreno.
• Nem sempre estão atualizados. Uma ampliação recente, um anexo ou uma divisão do prédio podem faltar.

Continuam a ser muito úteis para a forma geral do terreno, os ângulos, a orientação e a posição dos vizinhos.

O levantamento do topógrafo: a referência

Se tens um levantamento topográfico, uma planta de implantação de um processo de obra ou uma demarcação com marcos, é a tua melhor fonte para as estremas. Dá cotas medidas, muitas vezes coordenadas, e a posição dos marcos.

Procura nos papéis da compra, no processo de obra da câmara ou pergunta ao vendedor. Para um projeto perto da estrema (abrigo, telheiro, ampliação), mandar fazer um levantamento custa menos do que um conflito com o vizinho.

O ortofotomapa: uma fotografia à escala, com armadilhas

Um ortofotomapa é uma fotografia aérea corrigida e ajustada a coordenadas: cada píxel corresponde a uma área conhecida no terreno. É isso que permite desenhar por cima à escala.

Em Portugal, o Architektor usa a imagem de satélite da Esri: escreves a morada e a imagem fica à escala real. A ferramenta indica a resolução, em centímetros por píxel, e baixa sozinha o nível de pormenor quando falta imagem. As ortofotos oficiais integradas só existem para a Bélgica: a do Serviço Público da Valónia (SPW) e a da Digitaal Vlaanderen para a Flandres e Bruxelas.

A DGT publica os seus próprios ortofotomapas do continente, e também o OrtoSat, feito a partir de imagens de satélite, que se consultam através do SNIG e dos visualizadores da DGT. Muitos geoportais municipais têm ortofotos mais recentes. Nada disto está integrado no Architektor. Podes fazer uma captura de ecrã, importá-la como planta e calibrá-la (ver mais abaixo), respeitando as condições de utilização de cada fonte.

As armadilhas a conhecer:

• O beirado. Vista do céu, vê-se o telhado, não as paredes. Uma casa com 50 cm de beirado parece 1 m mais larga e mais comprida do que é.
• Os edifícios que inclinam. Salvo nas ortofotos ditas «verdadeiras», um telhado aparece ligeiramente desviado em relação ao pé das paredes, tanto mais quanto mais alto é o edifício e mais longe do centro da fotografia.
• As árvores e as sombras escondem as vedações e deformam os contornos.
• A data da imagem. Uma sebe arrancada ou um anexo construído depois não aparecem.

A forma certa de usar a imagem aérea: para situar as coisas (a casa no terreno, as árvores, o caminho), não para as dimensionar. As dimensões vêm das tuas medições ou do topógrafo.

Medir sozinho

Para a casa, o guia desenhar a planta da casa explica o método. Para o terreno, chegam algumas técnicas:

• Mede na horizontal. Num terreno inclinado, uma fita pousada no chão dá um comprimento grande demais. Estica-a na horizontal, aos bocados se for preciso. Um medidor laser mede em linha reta, mas precisa de um alvo.
• Triangula o que não consegues alinhar. Para pôr uma árvore, mede a distância a duas esquinas da casa: por exemplo 7,20 m da esquina nordeste e 9,80 m da esquina sudeste. Só há um ponto no jardim que respeita as duas distâncias.
• Confirma os ângulos retos com a regra 3-4-5: 3 m de um lado, 4 m do outro, a diagonal tem de dar 5 m. Com 6, 8 e 10 m, a precisão é melhor.
• Parte dos marcos quando os encontrares. Um marco de estrema é muitas vezes uma pequena pedra ou um bloco de betão, às vezes enterrado alguns centímetros ao pé de uma vedação.
• Não confies no GPS do telemóvel para uma estrema: um erro de vários metros é normal.

Exemplo. A caderneta e a planta da câmara dão uma frente de terreno de 15 m. Tu medes 14,62 m entre os dois postes de canto da vedação. Os dois valores são plausíveis: a vedação talvez não esteja na estrema, ou a planta é aproximada. Sem levantamento topográfico, desenha o que mediste, escreve «frente na planta: 15 m» no campo Notas e deixa a pergunta em aberto para um projeto perto da estrema.

Calibrar uma planta importada

Uma planta cadastral, um levantamento topográfico, uma planta do arquiteto ou uma captura de ortofotomapa põem-se à escala em dois cliques no Architektor:

1. Importa o documento: uma imagem (JPG, PNG) ou um PDF, a partir das imagens de fundo.
2. Clica em dois pontos cuja distância real conheces e escreve essa distância. A imagem fica à escala.
3. Acerta a posição e a rotação: desbloqueia o fundo para o moveres com o rato e acerta a rotação em graus para o alinhares com a casa ou com a imagem aérea. Baixa a opacidade para veres o que está por baixo.
4. Confirma uma terceira cota com a ferramenta Medir (tecla M). Se estiver errada em mais de alguns centímetros, recomeça com outros pontos.

A escolha dos dois pontos faz toda a diferença. Escolhe-os o mais afastados possível. Um erro de clique de 2 píxeis numa distância de 200 píxeis dá 1 % de erro, ou seja 30 cm num terreno de 30 m. Em 1 000 píxeis, o mesmo erro fica-se pelos 6 cm.

Algumas armadilhas:

• A escala impressa («1:1000») deixa de valer depois de uma digitalização ou de uma impressão «ajustada à página». Calibra numa cota ou na barra de escala do documento, nunca na escala escrita.
• Uma fotografia de uma planta tirada com o telemóvel, mesmo bem enquadrada, fica deformada pela perspetiva. Digitaliza-a, ou fotografa-a perfeitamente plana e a direito.
• Uma digitalização pode vir ligeiramente esticada num sentido. Confirma uma cota em cada direção.

Combinar as fontes na tua planta

Na prática, sobrepõe-se tudo:

1. A imagem aérea como fundo, para pôr a casa e o terreno no contexto certo.
2. A planta cadastral ou o levantamento topográfico, importado e calibrado, com a opacidade reduzida.
3. O limite do terreno, traçado com a ferramenta Zona, tipo «Limite do terreno», seguindo de preferência o levantamento do topógrafo, senão a planta corrigida pelas tuas medições. A área aparece em m² e em ares.
4. A casa, desenhada a partir das tuas medições e depois posta na imagem alinhando o pé das paredes, não a beira do telhado.

Aponta a fonte de cada estrema no campo Notas: «levantamento de 2019», «RGG do BUPi», «vedação medida». No dia em que preparares um abrigo ou um telheiro a 2 m da estrema, vais saber que confiança dar a essa linha. Para o passo seguinte, o guia projeto de jardim visto de cima parte precisamente deste levantamento.